原文件：
《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》
政策解讀：
1、該文件由“人民銀行、銀保監會”提出，針對的主體行業為“房地產”，核心目標是“平穩健康發展”，采取的措施類別是“金融支持”;
2、文件包括“6大主題”，共計“16條內容”，6大主題分別為：①保持房地產融資平穩有序;②積極做好“保交樓”金融服務;③積極配合做好受困房地產企業風險處置;④依法保障住房金融消費者合法權益;⑤階段性調整部分金融管理政策;⑥加大住房租賃金融支持力度;
其中①為房地產行業整體發展，②④⑥聚焦地產消費者促進，③⑤聚焦房企促進;
3、以下針對部分內容進行解讀
(1)整體感受：從新政策的風向來看，對于房地產的態度，從過去的“控風險、減熱度”到現在的“控風險，促熱度”，不僅反映著基于市場變化而調整的金融手段，也體現出，在政策制定的過程中，“風險”和“熱度”作為兩大要素，需要在兩條線相交的點附近尋找“平衡”，兼顧風險和熱度，避免過激或無效;
(2)原文：“金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求”;
解讀：“項目子公司”、“集團控股公司”，這是地產風險管控中的現實問題，針對項目本身、項目子公司進行風險評估，可能為“預期回款良好、風險低”的結論，但在實際中，很多初期判斷優秀的項目，由于其集團控股公司整體風險問題，導致資金鏈斷裂，無法實現預期回報，最終崩盤;
因此，政策中的“合理區分”，本質是“區隔”問題，若要實現區隔看待、客觀評判項目，需要構建相應的“專款專用資金池”制度，避免挪用導致不可預計風險;
(3)原文：鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展;
解讀：“聚焦主業”成為現階段優秀房企的一個標簽，主要是基于很多地產企業的崩盤仿佛是“不務正業”，但我們認為，地產行業在進入動態調節的過程中，尤其是進入存量市場、挖潛市場、改善市場，跨行業發展已是一種大勢，或者是行業的分叉路，跨行業發展本身并沒有對錯，關鍵是“跨的是什么行業”，若跨行業發展走一條與地產完全不相關的路，那是重新創業，但若是以本行業為基礎進行關聯行業滲透，不失為一條“拓寬主業”、“橫縱向延伸”的發展之路，關鍵還是步子跨的穩、跨的準，而不是趕潮流的一擁而上;
(4)原文：支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期;
解讀：市場行情下行，很多地產企業倒在了融資問題上，包括到期無法償還本息、無法續貸、無法追加貸款額度等，但從銀行角度來說，作為經營貨幣的企業，從經濟利益角度出發，存款吸納擁有成本，而貸款客戶池的建立是擁有既定標準的，當前階段外部行情變化導致部分企業客戶的資質產生變化，通過合理展期，銀行仍可實現部分收益，而不是風險一刀切，且從現實情況來看，金融機構將貸出的錢收回來，也放不出去，還不如繼續放在優質項目、優質企業中;
另外，對于中小房企來說，融資難問題一直都存在，一方面，金融業需調整自身的規則標準，但對于中小企業而言，也需要積極優化自身的資產結構，產業結構，盤活存量資產，讓自身的“資產負債情況”更好看，盡量貼合銀行放貸標準，也能夠降低融資成本;
(5)原文：積極做好“保交樓”金融服務
解讀：現在的“金融16條”中，關于“保交樓”提出的具體政策——支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，這項細則從本質上來說是“彌補政策”，是針對已經無法保證的交樓的項目而言進行專項借款;
但從問題的產生分析，關鍵因素是“專款專用”，市場中這么多有“爛尾”風險的項目，項目最開始沒想著爛尾，而是房企將原本用于建設的款項進行挪用，比如工程款用于拿新地、跨行業“不務正業”等，鏈條越來越多，輪子越滾越大，最開始可能一兩個項目失敗還能周轉，但若出現多點斷裂，無法利用時間差，則只能“爛尾”，因此，問題的關鍵是能否保證“專款專用”，國內早已實施的預售資金監管制度，在國內不同地區的監管力度、標準細則也不同，且不同時期也在進行動態調整，監管制度仍需完善;
再者，有人提出取消“預售制度”，似乎從邏輯角度來看，取消預售制度是避免了爛尾現象，但國際大型業務的交換過程中多采用此方法，且房地產作為資金密集型行業，不可能不用，制度本身沒有錯，關鍵的是“監管”，且房企自身也需放緩腳步，不能繼續以高周轉來擴大企業規模，而是要做一些穩健的、小而美的項目，因此，預售制度影響過大，現行的地產行業發展均是圍繞這一核心制度，國內只有海南實行現房銷售制度，目前來看并不具備全國推廣的條件;
(6)原文：鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求
解讀：普通房企的融資問題一直是限制發展的關鍵因素，也是過去“減熱度、控風險”時期的重要金融手段，而現階段，為了能夠“促熱度、控風險”，提升市場熱度，助力房企渡過困難期，多樣化的房企融資路徑被支持，包括信托、IPO等，房企融資開閘;
(7)原文：拓寬住房租賃市場多元化融資渠道
解讀：在政策中提到了房地產投資信托基金(REITs)試點，對于住房租賃市場的融資有直接影響，再看上游，對于開發企業的自有資產盤活具有促動作用，間接助力開發企業進行產品出清、運營轉型等;此項業務目前政策條件還很高，一般性企業還用不上，所以一般性企業也不敢做租賃業務，而在美國和新加坡此業務是租賃業務的重要融資手段，未來應該具有普適性和全面性。
