原文件：

《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》

政策解讀：

1、該文件由“人民銀行、銀保監會”提出，針對的主體行業為“房地產”，核心目標是“平穩健康發展”，采取的措施類別是“金融支持”；

2、文件包括“6大主題”，共計“16條內容”，6大主題分別為：①保持房地產融資平穩有序；②積極做好“保交樓”金融服務；③積極配合做好受困房地產企業風險處置；④依法保障住房金融消費者合法權益；⑤階段性調整部分金融管理政策；⑥加大住房租賃金融支持力度；

其中①為房地產行業整體發展，②④⑥聚焦地產消費者促進，③⑤聚焦房企促進；

3、以下針對部分內容進行解讀

（1）整體感受：從新政策的風向來看，對于房地產的態度，從過去的“控風險、減熱度”到現在的“控風險，促熱度”，不僅反映著基于市場變化而調整的金融手段，也體現出，在政策制定的過程中，“風險”和“熱度”作為兩大要素，需要在兩條線相交的點附近尋找“平衡”，兼顧風險和熱度，避免過激或無效；

（2）原文：“金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求”；

解讀：“項目子公司”、“集團控股公司”，這是地產風險管控中的現實問題，針對項目本身、項目子公司進行風險評估，可能為“預期回款良好、風險低”的結論，但在實際中，很多初期判斷優秀的項目，由于其集團控股公司整體風險問題，導致資金鏈斷裂，無法實現預期回報，最終崩盤；

因此，政策中的“合理區分”，本質是“區隔”問題，若要實現區隔看待、客觀評判項目，需要構建相應的“專款專用資金池”制度，避免挪用導致不可預計風險；

（3）原文：鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展；

解讀：“聚焦主業”成為現階段優秀房企的一個標簽，主要是基于很多地產企業的崩盤仿佛是“不務正業”，但我們認為，地產行業在進入動態調節的過程中，尤其是進入存量市場、挖潛市場、改善市場，跨行業發展已是一種大勢，或者是行業的分叉路，跨行業發展本身并沒有對錯，關鍵是“跨的是什么行業”，若跨行業發展走一條與地產完全不相關的路，那是重新創業，但若是以本行業為基礎進行關聯行業滲透，不失為一條“拓寬主業”、“橫縱向延伸”的發展之路，關鍵還是步子跨的穩、跨的準，而不是趕潮流的一擁而上；

（4）原文：支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期；

解讀：市場行情下行，很多地產企業倒在了融資問題上，包括到期無法償還本息、無法續貸、無法追加貸款額度等，但從銀行角度來說，作為經營貨幣的企業，從經濟利益角度出發，存款吸納擁有成本，而貸款客戶池的建立是擁有既定標準的，當前階段外部行情變化導致部分企業客戶的資質產生變化，通過合理展期，銀行仍可實現部分收益，而不是風險一刀切，且從現實情況來看，金融機構將貸出的錢收回來，也放不出去，還不如繼續放在優質項目、優質企業中；

另外，對于中小房企來說，融資難問題一直都存在，一方面，金融業需調整自身的規則標準，但對于中小企業而言，也需要積極優化自身的資產結構，產業結構，盤活存量資產，讓自身的“資產負債情況”更好看，盡量貼合銀行放貸標準，也能夠降低融資成本；

（5）原文：積極做好“保交樓”金融服務

解讀：現在的“金融16條”中，關于“保交樓”提出的具體政策——支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款，這項細則從本質上來說是“彌補政策”，是針對已經無法保證的交樓的項目而言進行專項借款；

但從問題的產生分析，關鍵因素是“專款專用”，市場中這么多有“爛尾”風險的項目，項目最開始沒想著爛尾，而是房企將原本用于建設的款項進行挪用，比如工程款用于拿新地、跨行業“不務正業”等，鏈條越來越多，輪子越滾越大，最開始可能一兩個項目失敗還能周轉，但若出現多點斷裂，無法利用時間差，則只能“爛尾”，因此，問題的關鍵是能否保證“專款專用”，國內早已實施的預售資金監管制度，在國內不同地區的監管力度、標準細則也不同，且不同時期也在進行動態調整，監管制度仍需完善；

再者，有人提出取消“預售制度”，似乎從邏輯角度來看，取消預售制度是避免了爛尾現象，但國際大型業務的交換過程中多采用此方法，且房地產作為資金密集型行業，不可能不用，制度本身沒有錯，關鍵的是“監管”，且房企自身也需放緩腳步，不能繼續以高周轉來擴大企業規模，而是要做一些穩健的、小而美的項目，因此，預售制度影響過大，現行的地產行業發展均是圍繞這一核心制度，國內只有海南實行現房銷售制度，目前來看并不具備全國推廣的條件；

（6）原文：鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求

解讀：普通房企的融資問題一直是限制發展的關鍵因素，也是過去“減熱度、控風險”時期的重要金融手段，而現階段，為了能夠“促熱度、控風險”，提升市場熱度，助力房企渡過困難期，多樣化的房企融資路徑被支持，包括信托、IPO等，房企融資開閘；

（7）原文：拓寬住房租賃市場多元化融資渠道

解讀：在政策中提到了房地產投資信托基金（REITs）試點，對于住房租賃市場的融資有直接影響，再看上游，對于開發企業的自有資產盤活具有促動作用，間接助力開發企業進行產品出清、運營轉型等；此項業務目前政策條件還很高，一般性企業還用不上，所以一般性企業也不敢做租賃業務，而在美國和新加坡此業務是租賃業務的重要融資手段，未來應該具有普適性和全面性。

《中國人民銀行 中國銀行保險監督管理委員會關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》

一、保持房地產融資平穩有序

（一）穩定房地產開發貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”，對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業、資質良好的房地產企業穩健發展。金融機構要合理區分項目子公司風險與集團控股公司風險，在保證債權安全、資金封閉運作的前提下，按照市場化原則滿足房地產項目合理融資需求。支持項目主辦行和銀團貸款模式，強化貸款審批、發放、收回全流程管理，切實保障資金安全。

（二）支持個人住房貸款合理需求。支持各地在全國政策基礎上，因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，在城市政策下限基礎上，合理確定個人住房貸款具體首付比例和利率水平。支持金融機構優化新市民住房金融服務，合理確定符合購房條件新市民首套住房個人住房貸款的標準，多維度科學審慎評估新市民信用水平，提升借款和還款便利度。

（三）穩定建筑企業信貸投放。鼓勵金融機構在風險可控、商業可持續基礎上，優化建筑企業信貸服務，提供必要的貸款支持，保持建筑企業融資連續穩定。

（四）支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產企業開發貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權安全的前提下，鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。自本通知印發之日起，未來半年內到期的，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

（五）保持債券融資基本穩定。支持優質房地產企業發行債券融資。推動專業信用增進機構為財務總體健康、面臨短期困難的房地產企業債券發行提供增信支持。鼓勵債券發行人與持有人提前溝通，做好債券兌付資金安排。按期兌付確有困難的，通過協商做出合理展期、置換等安排，主動化解風險。支持債券發行人在境內外市場回購債券。

（六）保持信托等資管產品融資穩定。鼓勵信托等資管產品支持房地產合理融資需求。鼓勵信托公司等金融機構加快業務轉型，在嚴格落實資管產品監管要求、做好風險防控的基礎上，按市場化、法治化原則支持房地產企業和項目的合理融資需求，依法合規為房地產企業項目并購、商業養老地產、租賃住房建設等提供金融支持。

二、積極做好“保交樓”金融服務

（七）支持開發性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。支持國家開發銀行、農業發展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規、高效有序地向經復核備案的借款主體發放“保交樓”專項借款，封閉運行、專款專用，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

（八）鼓勵金融機構提供配套融資支持。在專項借款支持項目明確債權債務安排、專項借款和新增配套融資司法保障后，鼓勵金融機構特別是項目個人住房貸款的主融資商業銀行或其牽頭組建的銀團，按照市場化、法治化原則，為專項借款支持項目提供新增配套融資支持，推動化解未交樓個人住房貸款風險。

對于剩余貨值的銷售回款可同時覆蓋專項借款和新增配套融資的項目，以及剩余貨值的銷售回款不能同時覆蓋專項借款和新增配套融資，但已明確新增配套融資和專項借款配套機制安排并落實還款來源的項目，鼓勵金融機構在商業自愿前提下積極提供新增配套融資支持。

新增配套融資的承貸主體應與專項借款支持項目的實施主體保持一致，項目存量資產負債應經地方政府組織有資質機構進行審計評估確認并已制定“一樓一策”實施方案。商業銀行可在房地產開發貸款項下新設“專項借款配套融資”子科目用于統計和管理。配套融資原則上不應超過對應專項借款的期限，最長不超過3年。項目銷售回款應當劃入在主融資商業銀行或其他商業銀行開立的項目專用賬戶，項目專用賬戶由提供新增配套融資的商業銀行參與共同管理。明確按照“后進先出”原則，項目剩余貨值的銷售回款要優先償還新增配套融資和專項借款。

對于商業銀行按照本通知要求，自本通知印發之日起半年內，向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

三、積極配合做好受困房地產企業風險處置

（九）做好房地產項目并購金融支持。鼓勵商業銀行穩妥有序開展房地產項目并購貸款業務，重點支持優質房地產企業兼并收購受困房地產企業項目。鼓勵金融資產管理公司、地方資產管理公司（以下統稱資產管理公司）發揮在不良資產處置、風險管理等方面的經驗和能力，與地方政府、商業銀行、房地產企業等共同協商風險化解模式，推動加快資產處置。鼓勵資產管理公司與律師事務所、會計師事務所等第三方機構開展合作，提高資產處置效率。支持符合條件的商業銀行、金融資產管理公司發行房地產項目并購主題金融債券。

（十）積極探索市場化支持方式。對于部分已進入司法重整的項目，金融機構可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則，一企一策協助推進項目復工交付。鼓勵資產管理公司通過擔任破產管理人、重整投資人等方式參與項目處置。支持有條件的金融機構穩妥探索通過設立基金等方式，依法依規市場化化解受困房地產企業風險，支持項目完工交付。

四、依法保障住房金融消費者合法權益

（十一）鼓勵依法自主協商延期還本付息。對于因疫情住院治療或隔離，或因疫情停業失業而失去收入來源的個人，以及因購房合同發生改變或解除的個人住房貸款，金融機構可按市場化、法治化原則與購房人自主開展協商，進行延期展期等調整，相關方都要依法依規、信守合同、踐行承諾。在此過程中，金融機構要做好客戶服務工作，加強溝通，依法保障金融消費者合法權益，同時按相關規定做好資產分類。對于惡意逃廢金融債務的行為，依法依規予以處理，維護良好市場秩序。

（十二）切實保護延期貸款的個人征信權益。個人住房貸款已調整還款安排的，金融機構按新的還款安排報送信用記錄；經人民法院判決、裁定認定應予調整的，金融機構根據人民法院生效判決、裁定等調整信用記錄報送，已報送的予以調整。金融機構應妥善處置相關征信異議，依法保護信息主體征信權益。

五、階段性調整部分金融管理政策

五、階段性調整部分金融管理政策

（十三）延長房地產貸款集中度管理政策過渡期安排。對于受疫情等客觀原因影響不能如期滿足房地產貸款集中度管理要求的銀行業金融機構，人民銀行、銀保監會或人民銀行分支機構、銀保監會派出機構根據房地產貸款集中度管理有關規定，基于實際情況并經客觀評估，合理延長其過渡期。

（十四）階段性優化房地產項目并購融資政策。相關金融機構要用好人民銀行、銀保監會已出臺的適用于主要商業銀行、全國性金融資產管理公司的階段性房地產金融管理政策，加快推動房地產風險市場化出清。

六、加大住房租賃金融支持力度

（十五）優化住房租賃信貸服務。引導金融機構重點加大對獨立法人運營、業務邊界清晰、具備房地產專業投資和管理能力的自持物業型住房租賃企業的信貸支持，合理設計貸款期限、利率和還款方式，積極滿足企業中長期資金需求。鼓勵金融機構按照市場化、法治化原則，為各類主體收購、改建房地產項目用于住房租賃提供資金支持。商業銀行向持有保障性住房租賃項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款，不納入房地產貸款集中度管理。商業地產改造為保障性租賃住房，取得保障性租賃住房認定書后，銀行發放貸款期限、利率適用保障性租賃貸款相關政策。

（十六）拓寬住房租賃市場多元化融資渠道。支持住房租賃企業發行信用債券和擔保債券等直接融資產品，專項用于租賃住房建設和經營。鼓勵商業銀行發行支持住房租賃金融債券，籌集資金用于增加住房租賃開發建設貸款和經營性貸款投放。穩步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。